海外の不動産投資の場合、まず土地があって、そこに何を誰のためにどのようにして建てれば利益が出るかを計画することから始まる。それが賃貸住宅なのか、商業施設なのか、オフィスビルなのか、それは様々であるが、計画を立てる段階で「プロジェクトローン」と「エクイティ（自己資本）」を組み合わせて事業に着手する。この段階でエクイティはファンドで調達したり、出資を募って調達したりするから、この時点でひとつの投資が始まることになる。プロジェクトローンは通常の金融機関から調達するわけであるが、日本の場合、このプロジェクトローンに積極的な金融機関がないため、結局、日本に優良な住宅や商業施設ができない原因となっている。ここでのエクイティファンドの場合、事業の成否がリスクになるから、成功すれば利回りは高い投資になり、思惑より低い場合は、その配当利回りも低くなる。その後、建築物が立ち上がり、運用は開始される。